業主放租需知的9件事

網上放盤是一個大趨勢,現時網上也有一些免費放租的平台,例如香港的「大業主屋網」BestHome等等。

網上放租是香港的新趨勢

很多業主也會在網上的放盤平台自行把單位放租。
如果委托地產代理放租的話, 一般佣金是首月租金的50%,即是說,如果你的單位放租租金是每月$10,000元的話, 那麼佣金便是$5,000!所以,香港越來越多業主也試自己把單位放租,我自己以前也是地產代理,很明白業主放租有一些需知及要注意的事項,總括來講,在網上放租盤時,業主必須注意有以下7件。

銀行對單位放租的限制
首先,你的單位是已供滿了嗎?還是尚有樓宇按揭未清還?很多銀行也限制8成或以上按揭的單位放租,一般來講,如果你的物業只借一按,大約是60-70%的按揭,放租應該無問題。如果是二按的話,你必須要向銀行查詢你的單位是否能夠放盤。

在那裡可以網上放租?
我做地產代理時,也會把業主的單位放在一些平台上,尋找租金。其實,作為業主的你,在放租時,也可以把單位相片及介紹放上一些屋網上!現時28HSE的收租是幾百元,有些FB 群組也可以放租,如果想找完全免費的放租網,BestHome也是一個不錯的選擇,因為她真的是完全免費,及可以放很多相片。

要查看租客的工作證明?
在很多討論區中,有關業主放租的問題上,很多人會關注租客工作證明的事。業主應否查看租客的工作證明?我的答案是要的,你可以在放盤時寫明要看工作查明,或者是見面時問他拿取名片等等。

租客的關係要清楚!
我做地產代理時,有某些業主很不願意租樓給情侶關係的租客,原因是他們分手的機會會較大,到時單位又會再次放盤。他們較喜歡家庭客,一家3-4口,較為穩定,租金收入也較高。所以,業主放租時,最好要問清楚租客本身的關係。

按金應該收多少?
在香港的租務市場,一般單位收按金是「2按1上」。即是2個月按金,1個上期。例如單位放租租金是$10,000,在簽約是要收$10,000 x 2 + $10,000 = $30,000。提一提你,你要跟客戶講明,其實在一般租約上也寫了,按金不能當租金使用!因為有些租客會在臨走前2個月不交租,要求你扣按金。這是對業主不利的,因為按金的作用是要保障單位內的物件,例如家俬電器,絕不能當租金扣。

單位內家俬電器也寫清楚
在簽定租約時,業主要把單位內的較為貴重的電器及家俬寫清楚,以作日交收時清點之用。通常會寫出電視機、雪櫃、洗衣機、電爐等等。我做地產代理時,有些租務是要求我把單位內的電器及家俬,每件拍照下來,然後給租客簽收。當然,如果你的家俬電器很平宜,只要在租約上寫了便夠。

業主放租須知:釐印,記得要打釐印

能否先收一年租金?
很些業主很不願意向租客追租金,所以便要求他們在簽約時先預繳一年租。
坦白講,如果能否預付一年租金,通常已經差不多可以夠買樓。所以不是很多租客願意這個預付租金的安排。那麼,怎樣做呢?一些業會要求租客開出12個月的「期票」,即是12張要在未來交租日才能兌現的支票,業主便會在每月收租日自行到銀行入票,這又是一個不錯的「自動交租」方案!

市場租金參考
在租務市場上,一般以呎租為計算單位,例如某香港屋苑呎租為$20,500呎單位的租金便是$10,000元。如果單位是新裝修的話,業主在放租時可以加一些租金。反之,如果租客職業好,又可以減一些租金。
很多網上放盤平台,例如BestHome, Property等屋網,也會列出各區的租金參考。

釐印,記得要打釐印
如果遇上租霸的話,告上法庭應是最合理的一步。但是,原來法庭不會受理沒有打釐印的租約!所以,為了保障自己,你最好在簽好租約後,把租約打釐印。釐印的費用按租金而訂,一般來講,業主可以與租客平均支付釐印費,那麼,租客和業主也有法律保障。

結語
近年網上放租非常流行,透過28、Besthome、gohome等等免費的放租平台,業主可以直接找到租客,但你在放租時,業主必須要知道以上的事項。

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    曾任職地產代理,現轉行做IT人。 樓市通識Facebook https://www.facebook.com/besthomehongkong/

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